STAGE 01
签约 & 冷静期
交换合同、付定金，进入 cooling-off 冷静期。这一步先看清合同条款，还能不能反悔在这里定。
看签约要点
支柱一 · 过户流程
四个阶段，把产权稳稳交到你名下
从签下合同到 PEXA 电子交割完成，过户分四个清楚的阶段。每个阶段谁负责、要准备什么、卡住了怎么办——按下面顺序往下走。
支柱二 · 过户费用 过户要花多少钱，
过户要花多少钱，
一笔一笔列给你看
印花税往往是大头，但过户师费、政府登记费、各项杂费加起来也不少。先把每笔钱的来路搞清，再算总账。
印花税 Stamp Duty按房价分段累进，各州税率不同；首次置业 / 自住可能有减免
过户师 / 律师费conveyancer 一般比 solicitor 便宜，按固定收费 + 杂支
政府登记费title transfer + mortgage registration 登记费，按州固定
容易漏的杂费产权调查、过户调整款（地税 / 物业费按日清算）、银行手续费
费率与减免条件以各州 Revenue Office 当年最新公告为准，本站只讲算法逻辑，不替代具体核算。
FIRB核审批
支柱三 · 海外买家 海外身份买房，多一道审批
海外身份买房，多一道审批
和一笔附加税
海外人士、临时签证持有者、留学生父母买房，过户前要先过 FIRB，过户时还有海外印花税附加。先看下面三点，别在交割日才发现少一步。
1
FIRB 审批要不要先办多数海外身份购房须先获 FIRB 批准，建议在签约前 / 加条件确认资格。
2
海外买家印花税附加各州在普通印花税之上加收 surcharge，比例按州 + 当年政策走。
3
产权过到谁名下父母买房给子女、共同持有怎么登记，关系到税务与未来转手，过户前定好。
支柱四 · 特殊场景
不是标准买卖？这些场景单独说
转贷、卖房、加名减名、延迟交割——过户里那些不走寻常路的情况，提前知道怎么衔接。
转贷过户
refinance 怎么 discharge 原贷款、新旧银行衔接，产权登记如何更新。
看转贷流程卖房一方过户
作为卖家要准备哪些文件、要交哪些费用（中介佣金 / CGT），怎么配合买方交割。
看卖房准备加名 / 减名
夫妻产权变更、亲属间产权调整，过户怎么走、印花税是否触发。
看产权变更延迟交割
交割日资金没到位、文件没齐，违约责任怎么算、罚息怎么收、如何补救。
看延迟应对同时买卖
卖旧买新 simultaneous settlement 怎么对齐，资金链如何衔接不断档。
看同时交割期房交割
off-the-plan 交割流程哪里不一样、要等的关键节点、印花税起算时点。
看期房交割 高频问答
关于过户，大家最常问这几个
Q澳洲买房从签合同到过户要多久？
一般 settlement 期约 4–8 周（各州与合同约定不同）：交换合同后进入冷静期，过户师做产权调查与尽调，贷款从 Conditional 走到 Unconditional，再到交割日完成清算。从 Unconditional 到 Settlement 通常 1–3 周。具体以合同里约定的 settlement date 为准。
Q过户师（conveyancer）和律师有什么区别，该找谁？
过户师专做产权交割事务，标准买卖通常已足够、收费更低；律师能处理更复杂的法律问题（产权纠纷、复杂结构、海外身份特殊情形）。标准住宅买卖多数找过户师即可，遇到复杂场景建议咨询持牌律师。本站不替代专业法律意见。
QPEXA 电子交割那天到底发生什么？
交割日在 PEXA 平台上，买卖双方的过户师与银行同步操作：尾款划转、印花税缴清、title transfer（产权过户）与 mortgage registration（按揭登记）几乎同时完成。全程电子化，不用各方到同一地点。完成后产权正式登记到买家名下。
Q过户除了印花税，还有哪些容易漏的费用？
常被忽略的有：过户师 / 律师费、政府登记费（title transfer + mortgage registration）、产权调查费、过户调整款（地税 / 物业管理费按日在买卖双方间清算）、银行手续费等。海外买家还要加印花税附加。建议在签约阶段就让过户师列一份完整费用清单。
Q海外人士在澳洲买房，过户前要不要 FIRB 审批？
多数海外身份在澳购房须先获得 FIRB（外国投资审查委员会）批准，且不同身份可购买的物业类型有限制。建议在签约前或在合同里加 FIRB 条件确认资格，以免在交割阶段才发现卡住。具体以 FIRB 当年最新规则为准，复杂情形建议咨询专业人士。
